FII de papel vs FII de tijolo: qual a diferença e qual escolher

O que é FII de tijolo

FII de tijolo é o fundo imobiliário que investe diretamente em imóveis físicos — galpões logísticos, shoppings centers, lajes corporativas, hospitais, agências bancárias, entre outros. A renda do fundo vem dos aluguéis pagos pelos locatários que ocupam esses imóveis.

O desempenho de um FII de tijolo está ligado à taxa de ocupação dos imóveis, ao preço dos contratos de locação, à qualidade dos locatários e ao ciclo do mercado imobiliário. Em geral, os contratos são de médio a longo prazo, o que oferece certa previsibilidade de receita.

O que é FII de papel

FII de papel é o fundo que investe em instrumentos de crédito do setor imobiliário, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). A renda vem dos juros pagos por esses títulos, não de aluguéis.

Por investir em crédito, o FII de papel é mais sensível ao nível das taxas de juros. Em cenários de CDI alto, fundos com CRIs pós-fixados tendem a distribuir mais. Em quedas de juros, a renda pode recuar. O risco central é o crédito dos devedores dos CRIs.

Principais diferenças

O risco de um FII de tijolo está ligado ao mercado imobiliário físico — vacância, renovação de contratos, localização e ciclo econômico. Já o risco do FII de papel é essencialmente de crédito e de duration: inadimplência dos devedores e sensibilidade a variações de juros.

Em termos de sensibilidade a juros, FIIs de papel costumam se ajustar mais rapidamente: com CDI alto, os rendimentos sobem; com CDI baixo, caem. FIIs de tijolo têm contratos mais rígidos e o impacto dos juros é mais indireto, via custo de oportunidade e apetite por imóveis no mercado.

Não existe tipo 'mais seguro' de forma absoluta. Cada um tem seus riscos específicos. A diversificação entre os dois tipos é uma estratégia comum entre investidores de FIIs.

Como comparar usando o simulador

No Simula Dividendos, você pode acessar páginas de FIIs de papel como MXRF11 e de tijolo como HGLG11 e XPML11. Informe a mesma quantidade de cotas em cada um e compare os rendimentos históricos por cota.

Essa comparação é educacional e não reflete necessariamente o rendimento futuro. Use o simulador para entender a diferença de perfil de rendimento entre os dois tipos e alinhe com o seu objetivo de investimento.